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"상생임대·재건축 매입임대 언제까지 팔아야 하나"…시장 혼란

2026.08.06

<span style="font-size:12pt;font-family:'Nanum Gothic';line-height:32px;"><font color="black">현재 임대료 5% 넘게 올렸으면 내년 말까지 팔아야 2년 거주 인정 매입임대 말소 주택 재건축 들어가면 '이전고시일'로부터 1년까지 인정 "상생임대 받으려 임차인 내쫓나…재건축 못파는데 종부세 급증" 반발도 (서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 정부가 초고가·비거주 1주택·다주택자의 세금 을 대폭 인상하는 세제개편안을 발표한 가운데 실타래처럼 얽힌 복잡한 조항들로 인 해 시장의 혼란이 커지고 있다.<br/> 갑작스러운 제도 변화로 세부담이 커지게 된 집주인들은 불만을 토로하고 있다.<br/> 일선 중개업소와 세무사무소, 정부 부처 등에는 세금 변화와 예외조항 등을 확인하 려는 문의가 쇄도하고 있다.<br/> 6일 업계에 따르면 당장 정부의 상생임대인 요건을 갖춘 1주택자들은 임대차 기 간이 남은 경우 집을 언제까지 팔아야 하냐며 혼란스러워하고 있다.<br/> 상생임대인 제도는 1주택자가 종전 계약 대비 5%만 인상하는 조건으로 임대계약 을 맺으면 1주택 장기보유특별공제의 2년 거주 요건을 면제해주는 것이다.<br/> 정부는 이번 세제개편안에서 상생임대 특례를 올해 말 일몰과 동시에 폐지하기 로 하고, 해당 주택을 내년 말까지 팔아야 2년 거주요건을 인정해주겠다고 밝혔다.<br/> 그러나 현 임대차 기간이 2028년으로 이어지는 경우 집주인들은 내년까지 집을 팔 수 없다며 반발하고 있다.<br/> 실제 토지거래허가구역 내 주택을 보유한 A씨의 경우 2024년 6월∼2026년 6월까 지 2년간 임대료를 5%만 올린 상생임대 계약을 맺었고, 올해 6월 말 재계약을 통해 2028년 6월까지 임대 기간을 연장했다.<br/> 정부가 마련한 소득세법 시행령 개정안에는 올해 말까지 상생임대차 계약이 종 료되는 경우 오는 10월 1일부터 2027년 12월 말까지 매도하면 기존 혜택을 부여하기 로 했다.<br/> 만약 2027년 1월 1일 이후 상생임대차 계약이 끝날 때는 '임대차 계약 종료 후 1년이 되는 날'과 '2029년 12월31일' 중 빠른 날 이전에 매도하면 2년 거주를 채운 것으로 인정받는다.<br/> 다만 이런 조건은 현재 임대차 계약이 '상생임대'일 때만 적용된다는 게 재정경 제부의 설명이다.<br/> 상생임대 계약은 이미 종료됐고, 재계약을 하면서 임대료를 5% 이상 인상했다면 상생임대 계약이 아닌 만큼 내년 말까지 팔아야 2년 거주 요건을 인정받을 수 있다 는 것이다.<br/> 그러나 이번 세제개편 전까지 양도세 비과세나 장특공제 혜택은 전체 임대 기간 에 한 번만 5% 이내로 올려도 매도 시점과 관계없이 받을 수 있던 혜택이어서 논란 이 일고 있다.<br/> A씨는 "종전 규정에 따라 상생임대 종료 후 현재는 정상 계약으로 새로운 임대 차 계약이 진행 중인데 갑자기 내년 말까지 주택 매도를 종용하면 임차인을 내보내 기 위해 거액의 위로금이 필요할 수 있고, 그마저도 임차인이 거절하면 장특공제 혜 택을 못 받아 양도세 부담이 커진다"며 "현재 실거주가 어려운 상황인데 정부만 믿 고 있다가 모든 계획이 틀어졌다"고 반발했다.<br/> 현재 토지거래허가구역에서 임차인이 있는 경우에는 집을 팔기도 어렵다.<br/> 정부가 토허구역 내에 임차인이 있는 주택은 무주택자가 매수할 경우 종전 임대 차 기간까지 실거주 의무를 유예해줬지만, 이러한 예외규정도 올해 말이면 종료된다 . 이 때문에 시장에선 정부가 토허구역을 해제할 수 없다면 임차인을 낀 거래 허 용을 최소 내년까지 연장할 수밖에 없을 것이라는 관측이 나온다.<br/> 양도세 중과 배제 혜택이 사라지는 매입 임대사업자는 '반값 임대'의 공든 탑이 무너졌다며 반발하고 있다.<br/> 정부는 이번 세제재편에서 의무임대기간이 종료된 주택을 내년 말까지 팔아야 매입 임대사업자의 양도세 중과 배제와 장특공(50%) 혜택을 부여하기로 했다.<br/> 임대사업자 B씨는 "세부담 증가와 대출규제로 집을 매수할 사람이 없는데 1년 내 모든 주택을 파는 것은 무리"라며 "주택이 여러 채인 경우 1년 내 한꺼번에 모든 집을 팔면 양도차익이 합산돼 세부담이 커지는데 유예기간이 너무 짧아서 당황스럽 다"고 말했다.<br/> 임대등록 자동말소된 주택이 정비사업에 들어가 조합원 지위양도 금지에 걸린 임대인들도 "집을 언제까지 팔아야 하냐"며 갑론을박이 벌어지고 있다.<br/> 투기과열지구에서 조합설립인가(재건축)가 떨어진 아파트는 조합원 지위양도가 금지돼 집을 팔 수 없다.<br/> 임대사업자는 임대주택에 거주할 수 없다는 원칙에 따라 1 0년 보유, 5년 거주의 예외 요건을 채우지 못한 탓에 해당 주택을 매수한 사람은 현 금청산 대상이 되기 때문이다.<br/> 정부는 이에 따라 이번 소득세법 시행령 개정을 통해 정비사업 추진 단지에 대 해선 의무 임대기간 종료일과 조정대상지역 지정공고일, 이전고시일 중 가장 늦은 기산일로부터 1년 내로 매도 기한을 연장할 계획이다.<br/> 예를 들어 현재 조합원 지위양도에 걸려 못 파는 단지는 공사 진행 후 이전고시 일로부터 1년까지 양도세 중과 배제 등 혜택을 부여하는 것이다.<br/> 그러나 임대사업자들은 이번 세제개편으로 종부세 부담이 급증하게 됐는데 매도 의 길은 막혔다며 불만을 토로하고 있다.<br/> 특히 등록임대 주택은 대부분 비거주 상태로 기본공제 축소, 세율 인상 등의 여 파로 종부세 부담이 종전보다 2∼3배로 늘어날 것이라는 관측이 나온다.<br/> 대한주택임대인협회 성창엽 회장은 "재건축 단지의 매도 가능 시기가 늦춰졌다 고 해도 조합원 지위 양도 금지, 토지거래허가구역, 계약갱신청구권 등으로 집을 팔 수 없어 종부세 부담이 기하급수적으로 늘어나는 것이 문제"라며 "임대인이 원할 경 우 조합원 지위양도가 가능하도록 매도 기회를 열어줘야 한다"고 말했다.<br/> 앞으로 비거주 1주택자의 세부담이 커짐에 따라 예외를 입증하는 과정에서도 적 잖은 혼란이 예상된다.<br/> 비거주 1주택자가 양도세와 종부세에서 거주한 인정을 받으려면 '부득이한 사유 '로 거주 이전을 했음을 스스로 입중해야 하기 때문이다.<br/> 정부는 취학, 직장, 질병, 해외체류 등 열거 사유 외에 '이와 유사한 사유로 볼 수 있는 경우'도 불가피성이 인정되는 사례에 대해서는 과세 관청이 개별 사안별로 사실관계 등을 따져 거주로 인정해주겠다는 입장이다.<br/> 한 부동산 전문가는 "보유 주택에 거주 못 하는 특수 사례들은 정부가 열거한 것보다 훨씬 다양하고 복잡할 수 있다"며 "어디까지가 불가피한 사유인지를 놓고 과 세 관청마다 다른 해석을 내놓을 경우 시장의 혼란은 더욱 가중될 것"이라고 말했다 . sms@yna.co.kr (끝)<br/> <저 작 권 자(c)연 합 뉴 스. 무 단 전 재-재 배 포, AI 학 습 및 활 용 금 지.></font></span>